房貸利率調降，我每月「省」出了3克金子
10月25日一早，不少房貸人收到了讓人雀躍的短信——存量房貸利率下調了。
根據此前的公告，全國范圍內，除北、上、深的二套房外，其他存量房貸利率都將降至不超過LPR-30個基點，不僅惠及范圍大，力度也不小，下調幅度達到100個基點以上的大有人在。
對100個基點沒概念，我們可以算這樣一筆賬：30年期限共計100萬貸款，5%的利率，等額本息條件下，總利息金額超過93萬元，月供超過5300元。但如果是4%的利率，利息總額則為不到72萬元，月供不到4800元。
調整之后，增量房貸和存量房貸之間的利差也大大縮小。以北京為例，目前北京最新發放的首套貸款利率為3.15%，大部分存量房貸的重定價日都是每年1月1日，也就是說到明年1月1日，在LPR維持現在不變的情況下，存量首套房貸利率將降至3.3%。存量房貸的持有者們，看起來終于不再是“大怨種”了。
購房心理的轉變疊加限購政策的進一步松動，一線樓市又吹出了一波春風。
落袋為安
最近一個多月，火柴的心情就像坐上了云霄飛車，幸福來得很突然。
9月中，火柴和朋友見面，得知了對方提前還貸的消息。當時樓市和股市都不景氣，錢放在哪里區別不大，不如還貸。更何況現在房子本身還在貶值，如果要負擔高額的利息，怎么想都不劃算。他深以為然，盤了盤自己的存款，準備還70萬。
還貸要提前一個月申請，火柴沒有想到，在這一個月中，樓市利好政策竟然如雪片飛來：一線城市購房條件放松、存量貸款利率調整、LPR調降，惠及了存量和增量兩個群體。
到明年1月1日，火柴每月的房貸將從26000多元降到24000多，每月能少2000多塊。如果看利息總額，減少的數字更是驚人：100多萬。
在銀行發布了確定的公告之后，他撤回了提前還貸的申請。
增量群體的利好更明確。火柴的女朋友也在這個十一假期買了房子，坐標北京北苑，三、四年前要賣700萬左右的房子，現在報價618萬，成交價則砍到了555萬。又因為賣方手續復雜，網簽拖了半個多月。
在這半個月間，5年期以上LPR下調至3.60%，較此前下降了25個基點。按照北京6月末新政，首套房貸商貸利率政策下限統一調整為LPR減45個基點，算下來，火柴女朋友的房貸利率只要3.15%。
作為此前北京首套房貸利率最高的一群人，李青松終于松了一口氣。10月25日，她的房貸利率從4.75%降到了3.9%，明年1月1日重新定價后會降到3.3%。到那時，她的月供會比現在少將近400元。雖然看起來不多，但是幾個月就能省出一件大衣。
最讓她開心的還是利息總額的下降，以前要想省利息，只能節衣縮食提前還款，這次調降之后，直接省下了10萬塊。“省了就是賺了。”她說。
這次的存量貸款調降，從政策發布到落地的速度相當快。9月末消息公布，10月中旬不到，各個銀行就出臺了細則，10月25日，各大行已經開始了統一的利率調整。10月末，全國全部存量貸款利率將調整完畢。
出乎意料的降幅
落地速度快，但存量房貸利率下調的消息其實已經醞釀很久。
早在8月末，就有外媒放出消息稱中國存量貸款利率或將下調。一個月后，9月24日，央行對外宣布，將引導商業銀行存量房貸利率下降至新發放貸款利率水平，預計平均降幅大約在0.5個百分點。
下降至新發貸款利率水平？李青松一度非常懷疑。她2021年買房，當年的貸款利率是4.75%，2024年9月的LPR調降之后，北京新買房的商貸利率已經跌到了3.4%，前后差了135個基點，而北京一直是樓市政策最緊的城市。
不過，這次的利率調整是全國性的，先調降的是加點。根據各銀行發布的公告，如房貸所在城市無新發放房貸利率加點政策下限或加點政策下限不高于-30BP，則LPR加點幅度高于-30BP的，將其LPR加點幅度調整至-30BP；LPR加點幅度不高于-30BP的，將不調整。
也就是說，調整之后，全國存量首套房貸款加點都將不高于-30BP。李青松的加點是55BP，調整至-30BP之后，上下差了85個基點，利差非常可觀。
存量房貸利率高位站崗，與新增房貸利差過大的問題，在樓市行情和利率雙雙下行的環境里越來越尖銳。2023年年初，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。到8月末，央行關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知發布。
關于那一次調降，具體到北京地區，對存量房貸以2019年10月8日為界限給了不同的規則，李元趕上了那次利好，房貸利率終于從5.4%的高位，往下降到了4.2%。到今年10月25日，全國統一調整后又降到了3.9%。
相比2023年8月的5.4%，李元目前的房貸利率已經降低了150個基點。
存量貸款中的二套持有者，同樣是這次利率調降的惠及對象，他們中不少人此前的加點在100個BP以上。根據目前的政策，除北京、上海、深圳之外的二套存量房貸加點都將降至-30個BP。上述三個地區的降幅則稍低：北京五環內降至-5BP，五環外為-25BP；上海的自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區為-25BP，其他地區L-5BP；深圳則全部降至-5BP。
這仍不會是最終的數字。2025年1月1日重新定價后，火柴、李青松和李元的貸款利率將全部降至3.3%，因為他們的房貸計算方式全是隨LPR波動。從今年年初到現在，我國的LPR調降幅度達到了60個基點。
政策之后
房貸利率調降后，火柴每個月的房貸少了2000多，負擔輕了些，更重要的還是心理壓力的釋放。
他買的是北京順義的期房，交房最快也要到今年年底。從去年開始，房地產市場下行更加明顯，新房還沒交房就已經在貶值。“去年就應該預測到（房產的貶值），但剛需也沒辦法。”
《證券市場周刊》撰文稱，政策施行后短期內或將對銀行凈息差造成一定程度的沖擊，影響銀行凈利潤。但存量房貸利率的下調，有助于緩解居民端現金流壓力，長期來看，存量和新發按揭利率差的縮窄，則有望緩解目前提前還貸現象。
撤銷提前還貸申請之前，火柴算了這樣一筆賬：如果利率不調整，提前還貸后，自己每月的房貸將少3000元左右。現在利率調整了，不需要提前還貸，每月也能少2000多元，差別不太大。“那我覺得不如手里多拿點，一方面是保現金流，另外如果以后有好的投資機會，也能有主動權。”
和火柴想法類似的人不在少數。李青松當年選擇提前還貸，很大程度上是因為在基金里吃了虧，存款利率又不斷下調，實在沒有好的投資標的。但就在十一前，股市突然暴漲，虧了好久的基金幾乎全部回本，金價也在不斷飆升。突然之間，炒股和買金，都成為比提前還貸更好的選擇。
《第一財經》此前援引某國有大行深圳市分行數據，9月25日以來，個人按揭提前還貸日均申請量，較9月上中旬的日均水平下降了六成。
季潔的房子買在天津，幾乎是房價的最高點入手，到今年跌了將近30萬。這兩年夫妻倆也想過把房子賣掉，始終沒能成交。眼看著四年間利息交了17萬，他們決定提前還貸。本金還了小一半，存量房貸利率調降的政策出臺，動搖了他們賣房的決心。
克而瑞數據顯示，10月的前20天，北京、上海、深圳三城合計成交量同比上漲幅度達到60%。雖然目前來看，重點二線城市的成交量和價格都還沒有進入止跌區間，但有復蘇跡象就有了希望。以往的樓市周期中，回暖也總是從一線城市先開始。
成交量的拉升有賴于9月末的一系列政策。以北京為例，和存量貸款利率調整一起落地的，是社保年限由5年縮短至3年（五環內住房）或2年（五環外住房）和15%的首套首付比例。
火柴女朋友的社保年限剛滿四年，如果不是這次的新政，買房還要等上一年多。新政的落地，才讓這筆交易有實現的可能。10月初，不少如她一樣三、四年前就開始看房的剛需群體，紛紛動了起來。
據中原地產研究院數據，截至10月26日，北京當月二手房住宅網簽同比上漲53.09%，實際成交量則超過了2.1萬套，同比上漲超過150%。據其預測，10月實際市場成交將達到2.5萬套，或將創下2017年以來的新高。
更重要的是，北京的二手房價格開始出現止跌現象，有部分區域的二手房甚至出現兩年來的首次上漲。
樓市會因此好起來嗎？仍沒有人敢下定論。三年間的諸多政策釋放，每次都迎來小的成交高峰，又都有回落跡象。唯一能夠確定的是，存量貸款利率的調降，扎扎實實地緩解了房貸人的現金流壓力，加之存款利率的降低，錢或許真的能夠流動起來。
讓錢流動起來，從來都是最重要的課題。
（應受訪者要求，文中均為化名）
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