關(guān)于印發(fā)《北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南（試行）》的通知（京建發(fā)〔2024〕182號(hào)）
為落實(shí)《北京市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），明確城市更新實(shí)施方案的編制內(nèi)容和技術(shù)要求，加強(qiáng)對(duì)實(shí)施方案編制工作的指導(dǎo)，制定本指南。
一、適用范圍
城市更新實(shí)施方案由統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體依據(jù)相關(guān)國(guó)土空間規(guī)劃、各類行業(yè)規(guī)劃和項(xiàng)目更新需要編制，是推動(dòng)實(shí)現(xiàn)存量空間資源高效利用和城市功能提升的綜合性方案，用于指導(dǎo)城市更新項(xiàng)目有序?qū)嵤唧w包括更新內(nèi)容及方式、規(guī)劃條件、實(shí)施計(jì)劃、資金測(cè)算、運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)容。
以下城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方案，可參考本指南編制：
1.區(qū)域綜合性城市更新項(xiàng)目；
2.涉及用地功能、建筑規(guī)模、建筑高度調(diào)整，土地用途轉(zhuǎn)換、土地利用方式改變、使用五年過(guò)渡期政策、業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生重大變化等情形的；
3.涉及公共利益、公共安全的；
4.其他由區(qū)人民政府確定需要編制實(shí)施方案的項(xiàng)目。
二、編制原則
1.分類引導(dǎo)、按需深化。實(shí)施方案應(yīng)體現(xiàn)不同類型城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)，符合城市更新各專業(yè)技術(shù)導(dǎo)則中的更新導(dǎo)向和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。各行業(yè)主管部門制定的更新導(dǎo)則是實(shí)施方案編制的重要依據(jù)。
2.分區(qū)指導(dǎo)、流程優(yōu)化。鼓勵(lì)各區(qū)研究制定適應(yīng)本區(qū)城市更新工作體系和項(xiàng)目特點(diǎn)的實(shí)施方案編制指南，進(jìn)一步細(xì)化編制要求。
3.民生優(yōu)先、共治共享。優(yōu)先保障公共安全、公共利益、群眾急難愁盼等情形，鼓勵(lì)多方共同參與，保障各方合法權(quán)益。
4.政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作。堅(jiān)持有為政府和有效市場(chǎng)相結(jié)合，以項(xiàng)目實(shí)際需要為出發(fā)點(diǎn)，充分激發(fā)市場(chǎng)活力、調(diào)動(dòng)主體積極性。
三、實(shí)施方案編制
（一）主要內(nèi)容和相關(guān)技術(shù)要求
實(shí)施方案主要包括用地規(guī)劃條件、建筑設(shè)計(jì)與改造方案、土地利用方式、未登記建筑處理、項(xiàng)目實(shí)施安排、資金測(cè)算、運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)容，以及根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)增加的內(nèi)容及附件。實(shí)施方案相關(guān)內(nèi)容應(yīng)達(dá)到開(kāi)展成本測(cè)算，并可指導(dǎo)編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的深度。
實(shí)施方案采用模塊化編制，統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體按需選取相應(yīng)模塊。
1.項(xiàng)目基本信息
項(xiàng)目實(shí)施范圍與實(shí)施方式。明確城市更新項(xiàng)目類型、項(xiàng)目名稱、統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體、改造方式、改造模式、改造范圍、用地面積等。
涉及存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、嚴(yán)重影響歷史風(fēng)貌以及現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等情況的項(xiàng)目應(yīng)說(shuō)明基本情況。
2.前期評(píng)估調(diào)查
前期評(píng)估調(diào)查工作主要包括現(xiàn)狀情況調(diào)查、更新需求征詢等。
（1）現(xiàn)狀情況調(diào)查
收集土地、建筑權(quán)證、施工、竣工等資料，按需開(kāi)展現(xiàn)狀建筑和地下管線調(diào)查，分類梳理存量資源（包括土地、房屋等）的分布、功能、規(guī)模、權(quán)屬、使用情況等信息；產(chǎn)業(yè)用地需進(jìn)行利用效率評(píng)價(jià)；按需開(kāi)展房屋建筑性能檢測(cè)評(píng)估、消防安全評(píng)估、歷史文化資源調(diào)查評(píng)估。
（2）更新需求征詢
統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體在編制過(guò)程中應(yīng)當(dāng)與相關(guān)物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行充分協(xié)商，征詢利害關(guān)系人的意見(jiàn)，將相應(yīng)結(jié)果納入實(shí)施方案。
3.功能定位
根據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域功能定位和物業(yè)權(quán)利人更新需求，確定項(xiàng)目的功能定位。
4.規(guī)劃方案
根據(jù)前期評(píng)估調(diào)查與功能定位，結(jié)合規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理需求，制定項(xiàng)目規(guī)劃方案。具體包括：
（1）用地規(guī)劃指標(biāo)
確定用地范圍與面積、用地性質(zhì)、建筑規(guī)模、建筑高度、退線要求等內(nèi)容，涉及多種功能業(yè)態(tài)的，應(yīng)明確各類功能相應(yīng)的建筑規(guī)模，各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃主導(dǎo)功能分區(qū)、土地用途、建筑功能兼容混合、建筑規(guī)模管控等要求相銜接。涉及建筑規(guī)模增加的，應(yīng)在符合上位規(guī)劃的前提下論證建筑規(guī)模的合理性，并明確在項(xiàng)目實(shí)施階段可優(yōu)化的內(nèi)容和幅度。
（2）分類重點(diǎn)編制
按照更新項(xiàng)目?jī)?nèi)容，明確重點(diǎn)編制內(nèi)容和要求：
涉及平房院落更新的，實(shí)施方案應(yīng)明確范圍、主要內(nèi)容、資金籌措方式、騰退利用等相關(guān)內(nèi)容。
涉及老舊小區(qū)改造的，重點(diǎn)開(kāi)展住宅更新建筑設(shè)計(jì)、公共環(huán)境整治、配套設(shè)施挖潛、適老化改造、無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)等研究，應(yīng)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀和居民需求核算配套設(shè)施，鼓勵(lì)通過(guò)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)方式補(bǔ)充各類設(shè)施短板。
涉及老舊廠房類項(xiàng)目加層改造的，應(yīng)提供相應(yīng)可行性研究（符合規(guī)范要求、保障安全）及具體設(shè)計(jì)方案。
涉及老舊低效樓宇更新的，實(shí)施方案應(yīng)開(kāi)展建筑安全、抗震安全評(píng)估工作，更新后應(yīng)符合相關(guān)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。
涉及低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的，實(shí)施方案重點(diǎn)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入指引、資源利用效率評(píng)價(jià)、低效用地退出等研究，明確產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等要求。
（3）公共服務(wù)設(shè)施、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施和安全設(shè)施配置要求
按要求補(bǔ)充街區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施、安全設(shè)施短板，明確項(xiàng)目范圍內(nèi)各類設(shè)施的類型、規(guī)模、位置等內(nèi)容。重點(diǎn)開(kāi)展服務(wù)設(shè)施分時(shí)利用、資源共享、彈性轉(zhuǎn)換等提升利用效率相關(guān)專題研究。統(tǒng)籌與紅線外各類市政場(chǎng)站、管線的銜接方式。
（4）交通組織方案
明確項(xiàng)目范圍內(nèi)機(jī)動(dòng)車、人行、靜態(tài)交通的組織與布局，道路紅線、地塊出入口、交通設(shè)施與公共通道的位置、銜接關(guān)系等內(nèi)容。開(kāi)展軌道站點(diǎn)一體化、停車需求測(cè)算與規(guī)劃、慢行系統(tǒng)設(shè)計(jì)等綜合交通研究。
（5）水務(wù)設(shè)施改造
涉及河道、水源井等水務(wù)相關(guān)設(shè)施的，應(yīng)對(duì)水務(wù)要素的現(xiàn)狀和規(guī)劃要求進(jìn)行分析，提出改造目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和改造方案。
（6）地下空間利用
明確地下空間建設(shè)范圍、功能、規(guī)模、連通性、運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)容。
（7）歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)
落實(shí)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)要求，明確項(xiàng)目范圍內(nèi)不可移動(dòng)文物、歷史建筑、歷史文化街區(qū)、古樹名木等保護(hù)和合理利用要求。
（8）其他要求
位于重點(diǎn)地區(qū)或重要項(xiàng)目實(shí)施更新涉及首都規(guī)劃重大事項(xiàng)的，應(yīng)征求相關(guān)部門意見(jiàn)。
5.建筑設(shè)計(jì)方案
明確建筑改造方式，確定平面布局、立面方案，提出內(nèi)部改造裝修、建筑結(jié)構(gòu)、消防工程、綠色建筑、智能化提升等設(shè)計(jì)策略。
6.土地利用方式
明確項(xiàng)目的具體土地利用方式。采取協(xié)議方式配置國(guó)有建設(shè)用地的，需明確相應(yīng)實(shí)施路徑。采取有償方式配置國(guó)有建設(shè)用地的，需明確相應(yīng)土地價(jià)款的估算及繳納方式。涉及延長(zhǎng)土地使用年限的，應(yīng)在方案中明確。
項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)插花地、邊角地統(tǒng)一納入更新實(shí)施的，需明確相關(guān)用地的土地用途與使用權(quán)配置方式。
使用過(guò)渡期政策的，應(yīng)在方案中明確相應(yīng)條件。
7.未登記建筑物處理
涉及已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，以及經(jīng)認(rèn)定不涉及違反法律規(guī)定的無(wú)審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，在實(shí)施方案中應(yīng)當(dāng)提出相關(guān)手續(xù)辦理路徑，實(shí)現(xiàn)更新后權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確。
8.資金方案
明確項(xiàng)目資金籌措方式、投融資方案等情況，分析財(cái)務(wù)投資回報(bào)與收益平衡情況，明確項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收益與其他收益來(lái)源。
涉及政府資金支持及稅費(fèi)優(yōu)惠的，應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目類型、資金需求、成本收益指標(biāo)和管理要求，明確政府資金及稅費(fèi)優(yōu)惠等具體事項(xiàng)。
涉及政府投資的，應(yīng)開(kāi)展綜合效益分析評(píng)估，可包括政策可行性分析、經(jīng)濟(jì)可行性分析、社會(huì)效益分析以及風(fēng)險(xiǎn)影響評(píng)價(jià)等內(nèi)容。
9.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)管理
明確項(xiàng)目功能、產(chǎn)業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、自持要求等。涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的項(xiàng)目，應(yīng)深化產(chǎn)業(yè)策劃內(nèi)容，明確招商方向及儲(chǔ)備項(xiàng)目，細(xì)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等內(nèi)容；根據(jù)區(qū)政府有關(guān)規(guī)定，簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)、監(jiān)管要求以及違約的處置方式。
明確公共服務(wù)設(shè)施、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施和安全設(shè)施、公共空間等建設(shè)、移交、運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)要求。
10.建設(shè)時(shí)序
應(yīng)在遵循公共利益優(yōu)先及利益平衡原則下，明確項(xiàng)目的分期實(shí)施時(shí)序及資金安排。做好與周邊道路施工和地下管線建設(shè)的銜接。
擬定項(xiàng)目實(shí)施安排的組織管理機(jī)制，明確各環(huán)節(jié)的主要負(fù)責(zé)單位及具體職責(zé)，確保項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施。
11.協(xié)商表決情況
結(jié)合項(xiàng)目需要，涉及共同決定事項(xiàng)的，實(shí)施方案需說(shuō)明已經(jīng)物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致或依法表決形成決議的情況。
（二）成果組成
實(shí)施方案的成果包括文本、附表、圖紙和附件。文本為實(shí)施方案的詳細(xì)說(shuō)明，附表包括土地用途現(xiàn)狀和規(guī)劃平衡表、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表等。圖紙包括各專業(yè)現(xiàn)狀圖與規(guī)劃圖，現(xiàn)狀圖包括土地利用、建筑布局、產(chǎn)權(quán)格局分布，規(guī)劃圖包括總平面圖、功能業(yè)態(tài)組織分布、實(shí)施效果示意等。
附件包括以下內(nèi)容：
1.前期評(píng)估工作情況，包括現(xiàn)狀評(píng)估、更新意愿征詢以及項(xiàng)目功能定位。
2.對(duì)于統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體不是權(quán)屬主體的，應(yīng)提供更新實(shí)施的授權(quán)說(shuō)明。
3.采用消防性能化方法進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)展特殊消防設(shè)計(jì)情形的專家評(píng)審意見(jiàn)。
4.涉及共同表決事項(xiàng)的，物業(yè)權(quán)利人對(duì)實(shí)施方案相關(guān)內(nèi)容的協(xié)商表決情況。
5.專家評(píng)審意見(jiàn)采信情況表。
四、實(shí)施期限
本指南自2024年9月10日起施行，有效期3年。
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