撐起“北方第二城”，憑什么是它？
全國前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)出爐，“北方第二城”天津表現(xiàn)讓人眼前一亮。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78680億元，同比下降10.1%。具體至31省份，上海、天津的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長，增速分別為7.8%、1.2%。
一般而言，資源要素會持續(xù)向少數(shù)超大城市聚集，超大城市還會持續(xù)變大。作為我國經(jīng)濟最活躍的城市之一，上海樓市依舊是一個相對穩(wěn)定且回報率較高的投資領域。
令人意外的是天津。今年前三季度，天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為938.96億元，同比增長1.2%，排在全國第二。
和投資端一樣，天津樓市銷售端同樣亮眼。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，前三季度天津新建商品房銷售面積增速在全國31個省份中排名第二，僅次于海南省。
天津還是全國人均購房面積最高的城市之一，僅次于成都。其中，濱海新區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)的人均購房面積位列全市前三。
值得一提的是，上述人均購房面積最高的濱海新區(qū)，早前曾因距離主城區(qū)太遠一度被議為“空城”，眼下伴隨著產(chǎn)業(yè)愈多，人氣愈旺，成為名副其實的“濱城”。
轉(zhuǎn)變?nèi)绾伟l(fā)生？
作為全天津的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、利好政策的聚集地，濱海新區(qū)在一定程度上代表了天津的發(fā)展，而天津又被視為北方經(jīng)濟的典型，因此，濱海新區(qū)乃至天津的發(fā)展進程，又可以為北方地區(qū)提供什么借鑒？
落戶與學位
今年前三季度，天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額排在全國第二。這背后離不開銷售端的支撐。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，天津市新建商品房銷售面積為900.64萬平方米，增速在全國31個省份中排名也是第二，僅次于海南省。
與此同時，最新數(shù)據(jù)顯示，天津常住人口人均購房面積達1.18平方米，僅次于成都，位居全國第二。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關榮雪告訴時代周報記者，今年來天津新房銷售回溫，主要系政策推動及城市資源優(yōu)勢。
一方面，今年以來，天津市通過連續(xù)4次優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括支持京冀居民在津購房、下調(diào)公積金貸款首付、實施降首付、降利率等信貸支持政策，并在10月16日全面取消住房限制性措施，一系列利好政策有效地刺激了購房需求的釋放。
另一方面，天津具有較為豐富且雄厚的教育資源，以及相對靈活寬松的落戶政策，對外來人口的吸引力在北方各城市中具有明顯優(yōu)勢，人口流入帶動下購房需求增多，同時外來人口的涌入也是天津人均購房面積居高的重要支撐。
當?shù)刭彿空叽蠖紒碜员狈洁徑》荨?jù)天津日報，從購房人口來源看，在新天津人和外地購房者中，來自河北省、山東省、河南省、山西省和黑龍江省的購房者占比超過了六成。
經(jīng)濟運行情況也與地方樓市相關。易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，近年天津經(jīng)濟增速在全國比較靠前，且地方當前負債壓力不算大，可以說是“輕裝上陣”，而且天津還是北方經(jīng)濟體量最大的城市之一，較好的經(jīng)濟形勢對樓市有正向作用。
值得注意的是，其中濱海新區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)的人均購房面積位列天津市前三，均位于中心城區(qū)之外。
購買力何來？
熟悉天津樓市的業(yè)內(nèi)人士苗大壯在接受時代周報記者采訪時分析，相較中心城區(qū)，津南區(qū)和武清區(qū)房價較低，而且津南區(qū)的海河教育園區(qū)因其可以考市區(qū)的政策，銷量一直較好；而武清離北京近，吸引了很多在北京無法落戶的購房者。
“咨詢?yōu)I海新區(qū)房子的大都也是新天津人，最近幾年這里多了很多公司，也就來了很多來這里就業(yè)的人，加之濱海房價相對實惠，配合放松落戶門檻又加上引進的很多名校，早從去年就吸引了一大批購房者，我記得去年的濱海新房單月過百套的特別多，這在市區(qū)是很少見的。”
嚴躍進也表示，人均購房面積和房價水平緊密相關，濱海新區(qū)房價收入比相對匹配，土地供應也有較好支撐，“這其實也是濱海新區(qū)吸引人才的優(yōu)勢”。
時代周報記者梳理今年10月天津房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，濱海新區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)3個城區(qū)新房成交均價多在1.0-1.5萬元不等，在全市各區(qū)處于低位。
一度放慢腳步
值得一提的是，上述購房熱度最高的濱海新區(qū)，早前曾因距離中心城區(qū)較遠、房屋空置率較高，一度被外界形容為“空城”。
昔日“空城”，今日“濱城”“外來人口購房活躍度最高的城區(qū)”，濱海新區(qū)經(jīng)歷了什么？
不妨先看看濱海新區(qū)發(fā)展始末。
濱海新區(qū)于1994年成立，地處天津東部沿海、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶，也是天津開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)所在地，頗具發(fā)展優(yōu)勢。
2006年濱海新區(qū)再迎契機。當年，國務院發(fā)布《關于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開發(fā)有關問題的意見》，濱海新區(qū)成為繼上海浦東新區(qū)之后第二個國家級新區(qū)，其被賦予的發(fā)展重任不言而喻。
其后數(shù)年，地理優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎疊加政策優(yōu)惠，大量規(guī)劃建設紛至沓來。
以濱海新區(qū)的核心地帶，3平方公里左右的響螺灣商務區(qū)為例。有媒體梳理指出，2006年至2014年的8年內(nèi)，當?shù)卣诖送断鲁?00億元資金，加之中央到地方諸多優(yōu)惠政策落地此處，響螺灣很快吸引數(shù)十個項目落地，40多座摩天大樓也計劃于數(shù)年之內(nèi)建成。
也是自2006年之后，濱海新區(qū)乃至整個天津，經(jīng)濟數(shù)據(jù)加速狂飆，10年間創(chuàng)造了GDP平均年增速超過20%的成績，位居全國前列。一度在2016年宣布GDP破萬億，成為全國首個邁入“萬億俱樂部”的國家級新區(qū)。
就濱海新區(qū)數(shù)年間的高速增長，中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長、研究員馮奎曾分析指出：一是天津的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)等發(fā)展時間較早，它們都在現(xiàn)在的濱海新區(qū)，這些老牌功能區(qū)，帶動了濱海新區(qū)經(jīng)濟增長；二是本世紀以來，天津一直有個發(fā)展方向，就是把化工、制造業(yè)、裝備產(chǎn)業(yè)以及其他一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，向東轉(zhuǎn)移到濱海新區(qū)；第三也是很重要的原因，即濱海新區(qū)獲批國家級新區(qū)之后，開始了大規(guī)模投資。
不過轉(zhuǎn)折很快發(fā)生。2018年初，天津在“更改統(tǒng)計口徑（注冊改為在地）、擠掉水分”后，將2016年GDP調(diào)整為6654億元，縮水近1/3。往后數(shù)年，濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐也顯著放緩，GDP至2023年才突破“7”字頭，為7249.4億元。
為何狂飆的濱海新區(qū)放慢了腳步？
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院執(zhí)行院長葉堂林在接受時代周報記者采訪時表示，濱海新區(qū)的規(guī)劃初期，正值我國經(jīng)濟快速上升時期，彼時天津市區(qū)容量有限，在一定程度上限制發(fā)展，所以需要跳出天津市區(qū)去建一個新城，就像北京從二環(huán)到六環(huán)的擴建，上海的浦東新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)。而且濱海新區(qū)還有天津港的加持，外向型經(jīng)濟很發(fā)達。
“當濱海新區(qū)建得差不多的時候，我國經(jīng)濟增速變緩，過去高速增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，不像此前會投入大量資源要素去支撐一個新的城市發(fā)展；另一方面，濱海新區(qū)外向型經(jīng)濟占比頗高，但是我國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)向以內(nèi)循環(huán)為主的國內(nèi)國際雙循環(huán)模式；再加上它（濱海新區(qū)）把有些產(chǎn)業(yè)定得過于高端。”
更早以前，也有區(qū)域經(jīng)濟研究者指出，濱海新區(qū)選址距離中心城區(qū)太遠，也是限制其發(fā)展的原因之一，“上海浦東新區(qū)的開發(fā)都是靠近黃浦江和市區(qū)的，如果跑到崇明島的海邊，也不會發(fā)展得這么快”。
綜上種種，2015年左右，陸續(xù)有媒體實地探訪指出，建起大批寫字樓和商業(yè)住宅的濱海新區(qū)，未有足夠的人流和企業(yè)匯入，部分區(qū)域人影稀疏，恍若“空城”。
對此，曾有文章分析，一方面，雖然不乏在濱海新區(qū)工作群體，但是他們往往在濱海工作、中心城區(qū)生活，即使單程通勤超2小時，也更愿意住在市區(qū)，因為新區(qū)不方便；也有一部分人群，無法融入濱海新區(qū)，短暫停留后離開，所以當時經(jīng)常出現(xiàn)“用工荒”問題，因為沒有生活氣息，經(jīng)濟再發(fā)達，人也不愿來。
也因為這種現(xiàn)象的普遍性，當?shù)剡€衍生了專門形容上述兩個群體的名詞，前者叫“鐘擺族”，后者叫“過客族”。
全市人口最多的城區(qū)
這也是全國不少“新城”“新區(qū)”會面臨的尷尬。不過近年來，這一現(xiàn)象在濱海新區(qū)得到顯著改善。
2020年底，天津發(fā)布《關于制定天津市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，提出要打造“津城”“濱城”雙城發(fā)展格局，這也是濱海新區(qū)首次以“濱城”之名出現(xiàn)。
《建議》指出，濱海新區(qū)面積超過深圳和浦東新區(qū)，若按照原有規(guī)劃建設思路，中心城區(qū)和濱海新區(qū)將會對接成一個大城區(qū)，這樣發(fā)展下去勢必會產(chǎn)生一系列的大城市病。
建設“津城”“濱城”雙城格局，就是要推動城市發(fā)展由“單中心”向“多中心”轉(zhuǎn)變，并建議著力增強“濱城”城市綜合配套能力，提升“津城”現(xiàn)代服務功能。
2021年，構建雙城發(fā)展格局，被正式列為天津“十四五”規(guī)劃重點任務之一。
“最近幾年通過化債，政府債務緩解之后，也開始加大對濱海新區(qū)的投入建設。”
葉堂林表示，“十四五”規(guī)劃以來，天津?qū)I海新區(qū)再加碼，而且濱海新區(qū)本就具備京津翼出海口和毗鄰北京的區(qū)位優(yōu)勢，是京津翼協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略支點，制造業(yè)規(guī)模龐大、門類齊全，加之近年來河海英才和購房政策放松，吸納大批人才，已有數(shù)十萬人口匯入天津。
各種利好疊加，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)和人氣漸旺。
當前，濱海新區(qū)已形成綠色石化、汽車和新能源汽車、電子信息、新能源新材料、輕工產(chǎn)業(yè)5個千億級工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，現(xiàn)代物流、商務服務、科技服務、信息服務、產(chǎn)業(yè)金融5個千億級生產(chǎn)性服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，在天津全市經(jīng)濟版圖中占據(jù)半壁江山。
今年前三季度，濱海新區(qū)GDP同比增長4.7%，增長的同時也實現(xiàn)結(jié)構優(yōu)化。
具體表現(xiàn)為：民營經(jīng)濟強勁增長，民企數(shù)量增長10.1%，民間投資增長25.7%；外貿(mào)穩(wěn)居全市龍頭，汽車、船舶、飛機出口分別增長179.5%、241.4%和63.9%；固定資產(chǎn)投資增長4.7%，高于全國平均水平，其中制造業(yè)投資增長18.6%，高技術投資增長46.3%。
人口方面，據(jù)《天津市統(tǒng)計年鑒2023》，2022年濱海新區(qū)常住人口超200萬，約占全市1/7，成為全市人口最多的城區(qū)。不過濱海新區(qū)也是全市面積最大的城區(qū)，若論人口密度則弱于大部分城區(qū)。
值得一提的是，今年下半年，濱海新區(qū)再迎國家層面的政策支持。今年7月，國務院印發(fā)《進一步支持天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》（下稱《措施》）。
濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究的天津濱海綜合發(fā)展研究院副院長武曉慶認為，這是自2006年《關于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關問題的意見》、2019年《關于支持天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的意見》之后，國務院最高層級發(fā)文形式支持濱海更重要文件，政策措施含金量更足、含新量更高、含權量更大。
上述《措施》將支持天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展放在京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略實施中謀劃，重點聚焦科技研發(fā)轉(zhuǎn)化、海空兩港樞紐、金融賦能實體經(jīng)濟、改革創(chuàng)新和城市服務等五個方面提出針對性支持舉措。
值得注意的是，作為全天津的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、利好政策的聚集地，濱海新區(qū)的發(fā)展某種程度上代表了天津的發(fā)展，而天津又被視為北方經(jīng)濟模式的典型代表，在當前北方經(jīng)濟式微的背景下，濱海新區(qū)乃至天津的發(fā)展模式，又可以為更多北方城市提供什么借鑒？
葉堂林表示，我國工業(yè)呈現(xiàn)“北重南輕”的特點，北方偏向重工業(yè)和資源型產(chǎn)業(yè)，南方則更多發(fā)展輕工業(yè)，在科技創(chuàng)新時代，能帶來高收益、高附加值的新技術、新管理模式往往更傾向于輕工業(yè)，而非迭代率較慢、船大難掉頭的重工業(yè)，加之資源的定價往往由政府掌控。再加上營商環(huán)境、氣候因素等的影響，近年來我國日益呈現(xiàn)南方經(jīng)濟占比愈重的趨勢。
同樣的道理，天津早前經(jīng)濟增速放緩，也在于工業(yè)偏重、偏傳統(tǒng)，在轉(zhuǎn)型升級的過程中需面臨“瘦身”，“如果把GDP理解為體重，前些年天津通過壓縮重工業(yè)和低端加工，體重下去了，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構其實是更健康了”。
他建議，濱海新區(qū)應在當前的制造業(yè)功底和區(qū)位優(yōu)勢的基礎上，以“天津第一區(qū)”為定位，發(fā)展高精尖的產(chǎn)業(yè)，包括人工智能、低空經(jīng)濟、新能源汽車等，把握未來科技發(fā)展的大趨勢。
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