高位貸款買房的人，困在利息差里
8月初，最新的樓市消息傳來，包括蘇州在內的部分城市，首套房商業貸款利率已經探至3%以下。加之各個城市首付比例持續降低，政策對新購房群體的利好越來越明顯。
另一邊，當新增房貸利率坐上滑梯，無人在意的角落，一批存量貸款者被卡在山頂，堅守著4.75%甚至5.8%的利率。
高至一個點以上的利差，在二者之間撕出了一條巨大的溝壑：有“高位站崗”者算了這樣一筆賬，同個城市，同樣的貸款期限，同樣是100萬的貸款，利息總額能夠差出23萬，足夠買下一輛中檔轎車。貸款金額越多，利息差額也就越大。
有關利率差的現實像一扇門，一旦開啟，就難以再被關上。
壓在頭頂的“加點”
2024年6月末，北京進行了商貸利率的調整：對于首套房，商貸利率下限調整至LPR減45個基點；相比此前的LPR加10個基點的水平，下降了55個基點。二套房方面，五環外調整至LPR減25個基點，五環內調整至LPR減5個基點。
不到一個月后，央行調整LPR報價，5年期以上LPR按照3.85%執行。這也意味著，北京首套房利率最低降至3.4%，已為歷史最低水平，五環內的二套房利率則降至3.8%。
這是李青松最想屏蔽的消息。她的房子買在2021年8月，而且在北京，是當時全國首套貸款利率最高的一批人——4.75%。光是加點，就和現在的政策差出了100個基點。比她利率更高的只有一群人，當年的二套購房者。
張莉的房子同樣買在2021年8月，是為了孩子上學購入的學區房，總價600多萬，月供達到1.6萬元以上，目前利率5.25%。
如果把貸款利率看作山，那她們就是站在珠穆朗瑪峰上的人。沒有“一覽眾山小”的感受，這珠穆朗瑪峰是壓在心上的。
李青松算了這樣一筆賬：同樣是100萬元的貸款，期限300個月，自己需要支付的總利息是71.03萬元，等額本息的情況下，每月還款金額為5701元。
而目前的利率條件下，新晉購房者需要支付給銀行的利息則為48.58萬元，比自己少了三分之一，每月月供不到5000元。
當然，LPR的調整對存量房貸的擁有者也有好處，因為絕大部分人都在申請貸款時選擇了貸款利率隨LPR波動。但目前的政策之下，LPR每年只有在1月1日或買房時的貸款發放日才能調整，而且相對100個基點的差額來說，實在九牛一毛。
米圈的房子買在2023年7月，幾乎是最后一批房貸利率4.75%的高位站崗人。當時她剛剛交滿北京的五年社保，又和相戀多年的男友準備結婚，買房是剛需。
彼時北京購房政策已經來到寬松時刻。“沒人能看到未來嘛，所以買了（房子）肯定是不后悔的。”和米圈同時期的購房者秋立對《豹變》說。
根據以往的調整記錄，五年期LPR在2023年7月下調至4.2%后維持了數月，此后多次下調，到目前已經降至3.85%。
被動自救
雖然對買房的行為本身不后悔，但無論秋立、李青松還是米圈，都做出了同一個選擇：提前還貸。
2022年末以來，提前還款的熱潮已經泛起幾波。2023年2月，李青松就申請了第一次提前還款，由于當時還款人數太多，線上APP甚至需要排隊，而且還款時間已經排到了5月。她忍不住自嘲，買房時市場太熱，銀行沒額度，放貸排了幾個月；到現在市場太冷，提前還貸竟然也要排幾個月。掐指算來，這一冷一熱，相隔也不過兩年。
“你拼命降，我就拼命還。”提前還款的時刻，每個房貸人心中的念頭驚人相似。
到目前為止，米圈已經提前還款三次，在一年之內將原本180多萬的商貸降到了90多萬，每筆還款在20萬到30萬左右，用她的話說，這是“勒緊褲腰帶”了。剩下的商貸，她準備在三到五年之內全部還清。
這些錢一些來自年終獎，還有一些來自兩人的公積金。她和丈夫都來自山東農村，買房家里幾乎沒給什么支持，提前還貸更要靠自己。好在二人都在互聯網大廠工作，薪資足以負擔，房子又是拎包入住，省去了裝修的時間和費用。
除了提前還款，寬松的樓市政策之下，不少城市開始支持商貸轉公積金貸款的操作，其中包括重慶、廈門、長沙、武漢等等。雖然需要滿足一定的條件，且手續較為復雜，但公積金貸款利率已經低至3%以下，相對高利率商貸劃算太多。社交媒體上，商轉公的教程鋪天蓋地。
不過，到目前為止，北京并不支持“商轉公”。
米圈也像許多人一樣，嘗試就存量貸款利率問題向政府有關部門反饋，比如12345或央行北京分行的電話，她都打過不止一次。對方在話術上比之前更重視，但到目前為止還沒有新的變化產生。
如果為了降低利率找信得過的親戚朋友重新過戶，不但有風險，還有高額稅費，也不劃算。
無路可走的情況下，有些人開始申請消費貸和經營貸繳納房貸。這類貸款雖然利率低，但還款期限較短，還有被銀行“抓包”的風險。
李青松咬了咬牙，還是決定通過攢錢的方式，提前還貸。
米圈同樣，夫妻兩人生活原本就比較節儉，目前則是削減一切大額支出。比如入住時想要換掉的電器，看來看去，也還能再用幾年。
即便是沒有關注到存量和新增的巨大利率差，秋立同樣準備提前還貸。理由很簡單，理財從2020年到現在虧了30%還要多，銀行存款利率最近又創下了歷史新低，把錢拿去還房貸，反而是最理性的選擇。
買或不買？還或不還？
存量的掙扎，也讓不少意向買房者堅定了持續觀望的態度。一方面，包括一線城市在內，房產貶值的局面仍舊沒有完全逆轉，誰也不能保證自己不會“入手即虧”。即便是剛需買家，也總希望在更低點入手。
另一方面，觀望者心中也很清楚，自己只有在買房的那一刻是“增量”，一旦交易完成，就會變成“存量”。
米圈的朋友同樣是一對北漂，兩人都是三甲醫院的醫生，目前已經有了寶寶，本想在2023年買房，到今年反而不著急了。“如果越往后越劃算，那我為啥非要現在買，反正租也租了這么多年了。”
數據方面，6月經歷一系列限制性政策放寬后，成交量有了明顯的回升。諸葛數據研究中心發布的報告顯示，2024年6月，14個重點城市的二手房成交量同比增長27.89%，不僅創下了2023年5月以來的新高，而且中止了此前連續四個月的成交量下跌趨勢。
到7月，前期政策釋放的效應逐漸減緩，受制于當前市場信心弱，居民收入預期未改善，對成交量的帶動有限。諸葛數據研究中心的數據顯示，7月重點14城二手住宅成交環比上升0.26%，同比上升42.84%。累計來看，2024年1-7月重點14城共成交705358套，較去年同期下降3.0%。
觀望情緒似乎并沒有被打破。
事實上，存量房貸利率也并非一直未降。2023年9月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布了降低存量首套住房貸款利率的通知。政策落地到北京，銀行方面表示，如果用戶的房貸在2019年10月8日（不含）前發放，最低可調整至相應期限LPR不加點；在2019年10月8日（含）后發放的，最低可調整至相應期限LPR+55個基點。
這也就意味著，北京目前在房貸利率上獨孤求“降”的只有2019年到2023年之間的購房者，還有始終未被政策惠及的二套購房者。
此前，在接受《證券日報》采訪時，南開大學金融發展研究院院長田利輝表示，如果存量房貸利率下調，短期內可能會減少銀行的利息收入，影響銀行的利潤水平。長期來看，較低的利率有助于刺激房地產市場，增加貸款需求，從而可能對銀行業務產生正面影響。
如果說增量面對的是買和不買的抉擇，那么存量需要考慮的問題則是要不要繼續提前還款。
幾次的提前還款之后，包括米圈在內的很多房產持有者意識到，這不是長久之計。一方面，如果公積金提取政策持續收緊，房貸還完后，就失去了持續提取公積金的理由。另一方面，在當前充滿不確定的環境下，怎么平衡現金流同樣重要。“比如說失業了，（手里的存款要）能夠支持一兩年的房貸和日常的生活維持。”米圈計算著。
她和丈夫都在大廠工作，高薪同時也高強度。隨著年紀的增長，她愈發想跳出大廠，也希望能有更多的精力回歸家庭。然而高位貸款買房編織出來的繩索，卻把生活緊緊捆住。
（應受訪者要求，文中均為化名）
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